易憲容》房貸款利率調漲 陸房價將逆轉

隨著央行流動性逐漸收緊,金融市場的去槓桿,最近住房按揭貸款利率正在逐漸地上升。上周北京、上海等一線城市,首套住房按揭貸款利率已經上升到了基準利率的1.1倍,第二套住房按揭貸款利率更是上升到基準利率的1.2倍。而北京等一線城市住房按揭貸款利率全面上升,其趨勢也開始在二三線城市蔓延。

據報導,「融360監測」資料顯示,5月全大陸首套房住房按揭貸款平均利率為4.73%,月環比上升4.64%。較去年5月的4.45%,同比上升6.29%。在「融360監測」的35個城市首套房住房按揭貸款平均利率中,最低的為大連4.43%,最高的為石家莊4.99%。全國的首套住房按揭貸款平均利率快接近基準利率4.9%,差距只有不到4%,這就意味著各城市的住房按揭貸款的優惠利率基本上在逐漸取消。

這只是全國的平均數,就一線城市來看,按揭貸款利率上升更是在加速度進行。北京上周一(6月5日)率先傳出首套住房按揭貸款利率上調至基準利率(4.9厘)的1.1倍,即5.39厘,北京的民生銀行當天已經做出調整,其他銀行據報也正在跟進。第二套住房按揭貸款利率更是已經全面執行不低於基準利率的1.2倍,即5.88厘。這也是北京今年來第5次調高首套住房的按揭貸款利率,由年初基準利率的85折,一路升至這次首套住房按揭貸款基準利率的1.1倍。預估其他一線城市基本上都會跟進,都會讓住房按揭貸款利率上升到北京的水準。因為,一線城市對這些政策變化是十分敏感的。

一線城市作為房地產調控政策的市場風向標,住房按揭貸款利率全面上升也很快會反映到二線城市的樓市調控。5月35個城市首套住房按揭貸款利率均有不同程度上調,多數二線城市住房按揭貸款利率調整至基準利率。與此同時,銀行優惠利率也在逐步取消,全國已經有20家銀行停止住房按揭貸款。在這種情況下,住房按揭貸款利率或再次上升高點。按揭貸款利率全面上升意味著房地產市場的價格將出現真正地向下調整。

因為,2015年以來的這一輪房地產價格快速上漲,主要的推手就是銀行的貸款基準利率全面下調及住房按揭貸款利率全面的優惠,以及以這種方式鼓勵住房的投資炒作者湧入房地產市場。所以,儘管從2016年930之後出台了一系列的房地產市場調控政策,比如限購、限貸、限售、限價、限商等,但這些房地產市場的調控政策一直沒有觸及這個讓房價上漲推手,從而使得這些調控出台之後,不少城市住房銷售量突然萎縮,但房價卻頂在天花板不動,房價上漲預期也沒有改變,整個房地產市場的觀望氣氛十分強烈。

而住房按揭貸款利率上升,再加以前這些「五限」政策,首先使得住房投資炒作者不僅沒有意願再進入房地產市場,而且也會讓他們感覺到,進入房地產市場的成本上升和槓桿率下降,而不敢也沒有能力再進入房地產市場。如果住房投資炒作者不敢也沒有能力進入房地產市場,那麼先進入者所持有的住房想交易出去已經沒有了接盤俠。在這種情況下,如果房地產市場的價格只要些許下跌,那麼房地產市場的價格上漲預期立即會出現逆轉。

同時,首套住房按揭貸款利率全面上升,儘管對購買住房者沒有多少作用,因為在高房價的市場,真正的住房消費者根本就沒有能力進入這個市場,進入者多是住房投資炒作者,但這將進一步強化房地產市場價格上漲預期的逆轉。如果房價上漲預期出現全面逐漸的逆轉,不僅新的住房投資炒作者不會再進入房地產市場,而且手中持有住房者投資情緒將產生變化,他們會擔心房價是不是開始下跌,會擔心如果房價下跌又會下跌到什麼程度。尤其那麼過度槓桿操作而進入房地產市場者,這種擔心的程度會更為強烈。當這種情況到一定的臨界點,許多持有住房者只有降價求售一條路,別無選擇。這樣更是會強化房價上漲預期的逆轉,儘管強化是漸漸的。

更為重要的是,一線城市的住房按揭貸款利率上升,很快就會蔓延到全國。因為,在全國性的統一的金融市場,其價格水準沒有多少差異性,否則金融資源一定會流向價格高的城市。如果再加上信貸資源主體性都是全國性大銀行,這更容易通過行政運作讓按揭貸款利率趨向一致性。

當金融市場的利率水準趨向一致性,上半年那種房地產市場「因城施策」調控政策所起的作用將全面弱化。這些城市的住房投機炒作者同樣會不敢也無能力再進入沒有出台調控政策城市的房地產市場。如果這種情況出現,這些城市的房地產市場的價格上漲預期也將全面逆轉,這些城市的房價向下調整也可能從這開始。這些都將對全國房地產市場產生巨大的影響。

隨著金融市場的去槓桿,中國央行的貨幣政策逐漸收緊是一種趨勢,這已經引發國內金融市場的價格水準全面向上位移,這已經讓銀行資金的成本全面上升。這意味著當前國內商業銀行的住房按揭貸款利率上升是一種趨勢,地方政府是無法左右的。

同時,住房按揭貸款利率調整許可權本來就在商業銀行手上,全國的商業銀行會隨著這種趨勢全面上調整住房按揭貸款利率,因為此輪集中調整住房按揭貸款利率所受到阻力不大。但是這對前一輪房地產市場調控過程中只是處於過渡期或觀望期的,而未能及時出台調控政策的城市,將帶來較大影響,甚至於會讓今年早幾個月火熱的房地產市場突然冷卻下來。北京周邊小城市的情況就是如此。

總之,住房按揭貸款利率全面上升,儘管對樓市的影響和衝擊不會是突然,但它是遏制這輪房價上漲真正殺手,中國的房地產市場調整或許真正從這開始。

(作者為青島大學經濟學院教授)


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