中時專欄:巴曙松》看懂大陸調控房價的工具箱

要分析當下大陸調控房價的工具箱,首先要看懂大陸的「高房價」到底是如何形成的?筆者認為,房價攀高緣自3個因素:

第一,真實居住需求的釋放。城鎮化進程中會有大量的商品房需求,而且在大陸城鎮化開始啟動加速時,本身就存在較大的房地產供需缺口需要「補課」。大陸的經濟發展不平衡,大城市房屋的供需矛盾相對緊張,帶來房價上漲,且在供需矛盾緊張的區域,容易拍出「地王」,拉高預期,甚至帶動市場非理性「恐慌性入市」。

第二,信貸寬鬆是支援條件。低息的貨幣環境和較低的首付為需求的釋放提供了條件;同時2015年以來的股市超常規波動、「匯改」帶來市場短期內的資產荒,大量資金進入房地產市場,在供給沒有跟上的情況下房價出現明顯上漲。

第三,基於前兩者產生的房價上漲預期,進一步衍生投資甚至投機需求,刺激房價繼續上漲,這部分非理性的需求應被遏制。

那麼,已在不少城市實行的限購、限貸等手段,何時會退出政府調控的工具箱呢?從歷史經驗看,這類短期行政調控可能在長效機制形成後會逐步退出,但這是個長期的過程,短期內,若房價上漲的預期依舊存在,那麼限購、限貸不會突然大幅放鬆。

有觀點認為,過去兩年大陸房價上漲與土地供給有關。一方面,土地是一種稀缺性資源,在人口吸引力強的城市情況更是如此,另外地方政府對於土地出讓金的依賴也助推了高地價。地價攀升,房價自然難以下去,新房價格的上漲會傳導到二手房市場,造成房價全面的上漲壓力,加大調控難度。

當前大陸房地產市場的供應可分為兩方面,一是土地的供應,二是存量房的供應。土地供應端的難點主要在於地方政府土地供應的剛性。推動土地供給側改革應注意解決政府缺乏土地供應的激勵機制問題,共有產權就是其中的方向之一。存量房端供應的難點在於部分業主寧願房屋空置,坐等升值,不願交易或用於租賃。這就是要盤活存量房,一方面要調節稅率,關鍵是提高住房的保有稅,這需加快「房地產稅」的立法,以促進房屋流通,抑制投資投機性需求。另一方面要鼓勵個人將閒置房屋用於租賃,可給予減免稅收等優惠,當然這一點也可與日後房地產稅的徵收掛勾。

房產稅一直以來被看作是未來樓價調控工具箱裡的「利器」,不過,從上海和重慶等地的試點房產稅來看,對房價尚無太大的抑制作用,主要是由於這兩地在試點時存在範圍有限和力度有限的問題。

其中,上海的房產稅不涉及存量住房,其重點在於控制增量房,徵收範圍小,且只針對人均60平方米以上面積徵稅,稅率偏低並有多項稅費減免,導致對大部分購房者和大資本投資者均無影響。

重慶的房產稅主要針對個人獨棟和個人新購高檔住宅及無戶口、無工作的二套以上住房,重點在於控制高端住房及投機需求,並且還有免稅面積,徵收範圍及力度均較小,遠遠達不到控制房價的目的。

要徵收房產稅,首先要清楚房產稅和房地產稅的區別。目前上海和重慶徵收的房產稅實際上是一種財產稅,而國家提出的是要加快房地產稅立法,房地產稅包括交易稅和持有稅,是一個綜合性概念。

徵收房產稅必須解決以下兩個問題:第一,完善不動產登記,建立全國房產資料庫,核算存量房和增量房;第二,目前居民購房得到的是房屋使用權不是所有權,對使用權徵稅則需要對相關法規進行相應調整。而且單純地徵收房產稅會造成部分稅收重複,因為房產稅基於房價,而房價又包含了地價,房屋所占用的土地已繳納過土地出讓金,所以為了避免稅收的重複從而加大居民稅費的壓力,房產稅應該替代一些土地出讓金和其他與房產相關的交易稅,而不只是新增一種稅,從而保持居民承受力與政府稅收的平衡。也就是在提高保有稅率的同時,降低流轉稅率,促進房屋交易的順暢流通。

(作者為香港交易所首席中國經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家)

關鍵字: 大陸房價
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