易憲容》房地產稅立法欲來風滿樓

今年大陸人大政協兩會,代表們關注經濟的熱點問題不多,但房地產稅立法則引起了兩會代表最大的關注。因為,這種制度安排是房地產市場一次重大利益關係調整,代表們豈能不十分關注。

在這次會議上,對於徵收房地產稅,政府及立法部門基本上已經達到共識,先立法後徵收。對徵收房地產稅的目的,政府部門也給出權威解釋,即是為了調節收入分配和增加政府財政收入。但是,質疑聲音仍然此起彼伏,有所謂的德國經濟學博士及學界人士,有房地產業大佬及財經評論員等都出來認為,中國為何要學習國外徵收房地產稅,中國的土地制度及房地產制度與外國都不一樣,世界上沒有哪個國有土地的國家要徵收房地產稅的。

比如,有人分析,如果中國如世界上絕大多數國家那樣,土地是私有的,那麼徵收房地產稅合法性瞬間成立,但是目前中國土地是國有制,中國土地為國家所有,土地財產當然也屬於國家所有,再加上中國住房所持有的土地只有70年的使用權,70年後土地上的附著物住房早就折舊為零了,住房財產價值最終只是土地的價值,房屋財產的價值實際上是土地財產價值。所以,屬於國家的土地財產憑什麼要個人來交土地的財產稅?中國徵收房地產稅沒有合法性。

順著這種分析的邏輯,並假定這種分析邏輯成立,即財產歸屬誰所有,誰就得來交財產稅,中國的土地財產歸屬國家所有,當然不應該讓個人來交土地財產稅。在此,我們先對幾個基本概念討論清楚。比如,什麼是產權?產權有哪些屬性及權能?產權的權能可分離嗎?這些權能的核心又是什麼?如果把這些問題理清楚,中國住房的土地所有權的歸屬問題也就清楚明朗了,中國房屋的土地財產權到底是在誰手上。

在現代市場經濟體制下,產權作為一種界定權利的制度安排,就是通過法律的方式把與財產相關的權利界定清楚,以便讓當事人能夠承擔責任及獲得利益。財產所有的權能為一個經濟行為人所持有,也可以讓產權權能分開及分離。比如財產的權能包括了所有權、使用權、控制權、支配權、剩餘索取權、自由轉讓權等而分離。

在市場經濟下,財產的所有權之所以重要,就在於獲得由所有權可以派生出其他產權的權能,財產所有權的目的就在於如何對財產使用、占有、有權自由轉讓及獲得財產收益。如果一個經濟行為人僅是要獲得財產所有權,而不需要獲得這些派生的權能,那麼這個人擁有這種財產所有的意義肯定不大。這個經濟行為人擁有不擁有這種財產所有權也不太重要了。國有產權制度之所以會認為具有嚴重的缺陷,就在於它的所有權是一種虛擬產權,即表面上所有權為國家所有,但實際上其他權能為一層層的代理人所獲得及利用。

目前作為附著在土地上的中國房屋,表面上建築這些房屋所使用的土地是只有70年使用權,所有權為國家所有。但實際上除了土地所有權名義上為國家所有之外,與房屋有關的土地其他權能早就轉移到每一個購買住房者手上。購買住房者不僅擁有所持有房屋的所有權、使用權、控制權、支配權、剩餘索取權、自由轉讓權,權能是完整的,也擁有該房屋所占用土地的使用權、控制權、支配權、剩餘索取權、自由轉讓權、土地溢價獲得取權等。在這種情況下,目前國內居民所持有的70年土地使用權的房屋,其房屋的權能基本上完全為房屋持有者所有,土地的國家所有權其實早就成了一種虛擬產權。因為中國房屋持有者已經把房屋相關的所有權益歸屬個人名義下。

試想,如果房屋的土地所有權不是一種名義產權或虛擬產權,而是一種實質性所有產權,那麼房屋持有者只能對所購買的房屋使用70年,除此之外不經過所有者的同意是不可能自由轉讓,也不可把房屋所產生的收益歸自己,更不可把土地所出現溢價歸自己。最為簡單的例子,業主把房子租出去,租客可以自由轉讓該住房嗎、可以把住房產生的收益歸屬自己嗎,這些房屋的權能完全歸屬業主所有,租客只用租賃期的使用權。所以,中國房屋的實質所有權早就歸屬業主名下,業主之外的是不可置喙的。中國房屋持有者已經獲得了房屋實質性所有權,其土地名義所有權對他重要嗎?更何況70年的土地使用權制度是一種權宜之計的安排。

還有人狡辯說,政府要徵收房地產稅,就得把土地拍賣時所收取的土地出讓金返回給購買住房者。真是太好笑了。那麼,土地出讓金是什麼概念?土地出讓金的概念完全是來自香港的制度,以往英屬領地上的土地基本上是國家所有或皇室所有,土地拍賣時也是約定99年土地使用權,所以,在香港,沒有任何商業用的土地是可以政府會免費贈送的,都得通過土地拍賣獲得,都得付費。

中國土地出讓金制度來自香港,同樣是商業用的土地要付費。因為,既然土地是一種商業使用行為,是為了獲得利益而來,或通過商品的方式滿足居住需求。香港99年土地使用權的土地要付費,那麼國內70年土地使用權的土地為何不要付費使用?如果不是這樣,國有土地誰都可免費使用,那麼中國14億人誰不會搶占一塊土地?如果中國由於國有土地免費使用,那麼中國一定是一個叢林社會了。許多人為了獲得更多的土地一定會採取暴力的方式進行。這個時候中國肯定是國將不國了。更用不說,在土地私有產權制度下,不通過市場交易及付費,沒有人是能夠獲得所需要的土地的。

從上述現象就可以看到,政府徵收房地產稅立法之所以會引起兩會代表密切的關注,就在於這種制度確立會觸及到巨大的利益關係,現有的既得利益集團都不會犧牲小團體利益而面對重大改革,當觸及其利益關係時,或這種改革損害其利益時,他們都會找些不是理由的理由來反對及抗拒這種改革。所以,對於徵收房地產稅立法,這種爭論還會進行下去,直到房地產稅立法完全確定為止。

(作者為青島大學經濟學院教授)


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