易憲容》缺市場機制 房價愈調愈漲

從2003年開始,中國的房地產市場調控政策出台一輪又一輪,而且每出台一輪房地產調控政策,媒體都會說是歷史以來最為嚴厲的房地產市場調控政策,但是十幾年來國內房地產市場調控政策出台得越多,住房價格上漲得越快(按照政府統計口徑,全國平均房價由2000年的每平方米1948元上漲到2016年的7203元,上漲了3.7倍,但實際上並非這樣。根據北京購買住房的經驗,這段時間北京房價漲幅在13倍以上,其他地方房價上漲的幅度大於13倍的地方多得是)。

房地產調控政策效果,2012年之前是這樣,2013年之後也是如此。即使2016年又開始新一輪的房地產市場調控,而且這輪房地產調控政策看上去是目標明確、聲勢浩大、行政性工具更是無所不用其極,但同樣這些城市的房價越是調控上漲得越快(按照官方的資料絕大多數城市的房價仍然上在上漲),只是當前房價上漲數字在人為操控下,什麼止漲,什麼漲幅下降而已。但這種房價上漲幅度下降或止漲,只不過是地方政府人為操控的結果,而非房價真正漲幅小了,因為地方政策人為操控房價更是有經驗了(比如,土地拍賣時限價,為了滿足房價不上漲的統計,要求購買住房的網簽不能超過房價上漲幅度,及新房交易簽訂合同等)。最近,我到了天津、廣州、成都等地,這些城市在2016年的房價都在每平方米2萬左右,很少會超過2萬元,但現在這些城市的房價差不多都漲到每平方米5萬了,特別是廣州及成都更是如此。而杭州、重慶、青島、西安等城市也不甘心落後。

所以,最近南京在搶房,杭州、成都、西安、青島、丹東、海南等地都在搶房。全國多數城市及地方都搶房,房子「只住不炒」只能是口號。所以中央政府職能部門最近分別約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等10個城市相關部門負責人,並再次強調,要牢固樹立「四個意識」,毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

但是,這種約談有用嗎?每一次房地產調控政策出台之後,中央政府的房地產職能部門都會如此,但是結果從來就沒有改變過,房地產調控政策之後,不僅並沒有讓房地產投機炒作有所收斂,反之房地產市場投機炒作更是猖狂。最近,丹東、西安、成都等城市的搶房大戰,就是最好的答案。即沒有反思的房地產調控政策想達到其目標根本就是不可能的事情。這種約談也會一而再再而三地繼續下去,但結果都是一樣。

因為,從目前國內的房地產政策來看,其定位是十分清楚明確的。「房子是住的,不是用來炒作的」,這是十九大報告對當前中國房地產市場的基本定位。那麼這個「房住不炒」的住房市場的基本定位是什麼涵義呢?它明確指出,住房是消費產品,而不是投資品,更是不是投資炒作工具,住房既不是個人的賺錢工具,也不是個人積累的財富。既然住房是消費品,不是投資品,那麼住房為消費品最為核心的內涵是什麼呢?其核心內涵不僅在於居民購買住房在滿足其一般生存需求,在於購買住房想賣出之後無利可圖,更在於購買的住房其價格為消費者可承受的水準上。

如果消費者購買的住房其價格不是在消費者可承受的價格水準上,如果購買的住房仍然成為賺錢或居民增長財富的工具,那麼住房為消費品或「房住不炒」這個概念只能是一句空話。

但是,就目前政府職能部門對房地產政策的理解來看,儘管他們會大聲說毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,但是他們在落實這個「房住不炒」的市場定位,強調的是穩房價的調控目標,強調是對房地產市場的加強預期管理等。而這種穩房價的調控目標及加強預期管理的調控工具,這樣的房地產調控政策從本質上就是沒有回到「房住不炒」的市場定位上來。

很簡單,因為,在一種沒有把住房的投資與消費清楚事前、事中及事後界定的市場,在賣者與買者的對價中,住房投機炒作者的出價肯定會高於住房作為消費品購買者的出價水準,作為投機炒作的住房價格也肯定會高作為住房消費品的價格水準。目前國內絕大多數城市房地產市場價格早就炒到了天上去了,就是這種結果。

比如,無論是一線城市,還是二線城市,許多城市的房價在每平方米5萬元是平常的事情。這樣的房價對這些城市的居民來說,這些住房豈能是消費品嗎?這時房地產市場豈能回歸到消費品市場嗎?所以,當前中國的房地產市場有幾個城市不是以投機炒作為主導的市場。在這樣的房地產市場,其價格只是少數人投資炒作者才可接受、才可有能力進入市場,對絕大多數消費者來說,這種高房價根本上是不可企及的。也就是說,在當前許多的高房價下,或房價不下降消費者有支付能力購買水準,房地產市場要回到「只住不炒」的市場定位是不可能的。

但是,就目前中央職能部門的房地產調控政策的目標來說,房地產市場的調控目標就是既要遏制房價過快上漲也不能讓房價下跌,房地產市場的價格要穩定。也就是說,房地產市場的?控目標是雙重的,就是要在當前的高房價上穩定,讓國內這種高房價永遠頂在天花板上。可以說,這樣房地產市場雙重調控目標是不可能讓房地產市場回到「房子是用來住的、不是用來炒的」定位上的。也不可能回到住房是消費品的定位上來。可以說,如果中國房地產市場不能夠從以投機炒作為主導的市場轉型為消費為主導的市場,並讓房地產市場價格回到消費者有支付能力購買的水準上來,那麼「房子是用來住的、不是用來炒的」市場定位,是根本不可能實現的。

所以,就當前政府的房地產市場調控目標是,一方面要遏制房地產投機炒作,另一方面要把房地產市場的價格穩定在投機炒作才有能力購買的水準上。面對這種相悖相衝突的房地產市場調控目標,政府出台的房地產調控政策工具只能是以化解住房為消費市場供求的工具來解決以投機炒作為主導的房地產市場問題,比如一方面大量地增加土地供應,另一方面對所拍賣的土地要求房地產開發商住房銷售時,把房價限定所要求的範圍。以及住房購買者購買住房之後,在一定時期內不准進行交易。即對住房進行限價和限售,政府希望這種方式來實現其房地產調控的雙重目標,但是實際效果是適得其反。目前國內不少城市的搶房之風四起,實際上就是這種限價和限售政策所導致的結果。

因為,由於住房投機炒作及消費沒有用事前、事中及事後的政策進行限制界定清楚,調控後房價只是在上漲,房地產市場的價格上漲預期沒有改變,當那些銷售限價的住房開始銷售時,必然導致新房與二手房價格嚴重倒掛,新房出售的價格遠低於周邊二手房的價格,並形成巨大的價差。面對這樣巨大的利益,這些城市的居民豈能不湧入市場搶房?因為誰到房子就是獲得一塊巨大無風險收益。當前不少城市出現的搶房潮,就是這種土地拍賣時對住房價格限價的結果。對於住房的交易時間限制,也就是給住房投機炒作者一個清楚預期,對住房交易的限制是暫時的,只要一到這個時間,住房交易就會放開。也就是說,在當前房價上漲的趨勢時,只要住房銷售放開,房價還會繼續上漲。在這種預期下,城市居民豈能不湧入市場把房價炒得更高?所以,這些政策要現實達到房地產調控目標根本就是不可能的。

還有,中央政府職能部門一直在強調要加強對房地產市場的預期管理。這是什麼概念,這種政策明顯就告訴國內居民,當前中國的房地產就是一種以投機炒作的投資市場。因為,住房消費市場與住房投資市場由於其定價基礎及價格運作方式不同,其管理的方式也是完全不一樣的。如果住房是消費市場,其價格過高,或抑制住房需求,或是增加住房供給,通過這種住房市場供求關係變化來調整市場之價格。但是住房是以投機炒作為主導的市場或投資市場則是不同,住房的價格完全是由市場預期來決定,與實際住房供求關係沒有太大關係。

當前政府的政策目標及工具是放在加強預期管理上時,也就意味著政府仍然把當前中國住房市場看作是一個投機炒作為主導的投資市場,他們根本上就沒有政策意圖讓這個房地產投資市場轉型為消費為主導的市場。對此,國內住房的投機炒作者清楚明白,既然政府不願意讓國內房地產市場轉型到以消費為主導的市場,那麼國內各城市房地產市場的任何一個機會,都是他們住房投機炒作的題材。限價住房炒作、海南自由貿易區設立、朝鮮半島和談等,在全國掀起了一波又一波的炒作住房潮。在這種情況下,中國房地產市場根本就不可能回到「房子是用來住的、不是用來炒的」市場定位上來。

還有,當前的房地產市場調控政策,各種行政性調控政策無所不用其極,而有效的經濟槓桿就是不出台及使用。無論是限購、限價,還是限售、限商等房地產市場調控政策,基本上把政府的行政性手段發揮到極致。那麼政府為何不通過市場經濟槓桿來遏制房地產價格瘋狂上漲,來遏制房價投機炒作呢?估計最大考量在於,如果通過經濟槓桿,有可能讓中國的這個巨大房地產泡沫真正刺破而一發不可收拾,而行政性的調控政策隨時都可以收回。但實際上這種錯誤判斷及顧慮,只能讓中國房地產市場的泡沫越吹越大,由一線城市到二線城市,由二線城市到三四線城市。不過,這個巨大的房地產泡沫還能夠持續多久,還得用時間來檢驗。

可見,當前國內房地產調控政策基本上政府的任性而為,行政性的工具越多越好,也從來沒有檢討和反思過以往房地產市場調控政策利弊得失,並在這過程中不斷地完善,反之把房地產市場的調控政策、調控方式搞得越來越複雜,不少城市的房價越調上漲越快,房地產市場的風險越來越高。這就是當前國內房地產市場最大問題。(作者為青島大學經濟學院教授)


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