旺報社評》保障住宅土地使用權安穩民心

資本競逐擾市 陸長租房陷泡沫

大陸民法典各分編草案已提請全國人大常委會會議審議,物權編草案對住宅建設用地使用權問題,做了明確的原則性規定,使用權期間屆滿即自動續期,續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。(中新社資料照片)

大陸民法典各分編草案已提請全國人大常委會會議審議,物權編草案對住宅建設用地使用權問題,做了明確的原則性規定,使用權期間屆滿即自動續期,續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。這是大陸公民民事權利保護的一大進步,也一舉解決大陸房產持有者不安的懸念。

大陸房屋產權由「房屋所有權」和「土地使用權」兩部分組成。房屋所有權屬於個人產權,其年限是永久的。而土地所有權屬於國家和集體所有,土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的一項使用權,住宅用地權屬年限最高為70年。民法典草案的這一規定意味民眾所購房屋70年土地使用權期滿後,可以自動續期,不必擔心土地被收回。公民財產權得到法律的明確界定和長久保護。

對複雜難解的房地產市場困境,這一步亦影響深遠。首先,利於摸底房地產市場,整治市場亂象。對違規持有大量灰色房產的人,政策會帶來顯性效果。其次,消除二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂,提高房屋和土地的利用效率。其三,為醞釀出台的房地產稅徵稅法理問題釐清障礙。房地產稅屬於財產稅,徵收的前提條件是私有財產。房屋所有權與土地使用權的分離,通過「自動續期」得到解決,為徵收房地產稅奠定了基礎。

但是,應當看到,實現「房子是用來住的,不是炒的」定位,滿足13億多民眾「居者有其屋」的期待,這只是邁出了一步。從根本上解決房地產問題,確保房地產市場健康穩定可持續發展,需建立現代房地產制度。

長遠來看,要建立房地產長效機制,住房制度以及財稅制度、金融制度、土地制度(1+3)等基礎性制度改革進程需加快。大陸房地產問題主要有二,一是房價上漲過快問題,二是住有所居問題。對前者,主要原因之一是地方財政對土地的高度依賴。在財政收入緊缺的背景下,地方政府通過提高土地出讓金來增加財政收入,房價因地價抬升水漲船高。改變所謂的土地財政,一方面需要改革央地財稅關係,找到新的經濟增長點,給予地方政府更多的財權。當財、權、地三者關係平衡時,地方政府才能擺脫土地財政。政府的發展與土地脫鉤,房地產市場就會趨向獨立。

另一方面,精兵簡政,通過機構改革壓縮財政支出。精兵要控制財政供養人口,簡政即轉變政府職能,將政府的活動限制在政府應該發揮作用的地方,釋放市場和社會的活力。十九屆三中全會審議通過了《中共中央關於深化黨和國家機構改革的決定》和《深化黨和國家機構改革方案》,意即在此。

民法典草案明訂人民的「居住權」,全體人民住有所居是小康社會應有之義,也是解決發展不平衡、不充分問題的路徑之一。大陸近些年大規模擴建了保障房解決低收入群體和困難民眾的住房問題,收效顯著,但依然有缺口。中共十九大提出「兩多一併」的思路,多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度,利於調動多方資源推進住房供給側結構性改革。結合扶貧工作思路,保障房供應在實施過程中應當更為精準解困。

近期來看,房地產稅徵收勢在必行。世界主要大國沒有免費使用土地資源的先例,均有房地產稅。對大陸來說,房地產稅是完善法律體系和調控房地產市場的重要手段,對抑制房地產過度投資、優化稅收結構、替代土地出讓金具有積極作用。但如何出台、實施,應當謹慎。

總體而言,宜遵循循序漸進、因地制宜的原則。房地產稅的徵收目標應當明確,既要考慮財政需要,給予地方政府穩定、合理的財政收入,也要考慮對房價及市場的影響。民眾可接受度更需要考慮,要因地制宜,授權地方政府根據法律總體框架結合各地情況,確定具體的徵收時間、稅率、稅基、起徵點、減免以及配套方案,可採取先試點再推廣的方法。


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