民初「房事」之戰──南京屠殺前夕 房價跌房租漲(五)

北宋末年,金兵肆虐中原時,中原百姓認為首都開封是防守最好的安全地帶,都湧了過去,造成開封房價暴漲。南宋初年,北方人在金兵圍堵追截中渡江南下,聚集在浙江杭州,造成杭州房價暴漲。太平天國起義時,上海幾遭圍城,江南富人仍然逃入上海避難,給上海的房地產市場帶來了長達半個世紀的繁榮。還有日軍侵華時期的上海、杭州、昆明和北京,都出現過短暫的房價飛漲。

闊太太們大恐慌

可是還有更特殊的例子─戰爭使得當地房價暴跌,與此同時房租卻不斷上漲。這個特殊的例子就是日軍大屠殺前夕的南京。

日軍攻入南京前,南京政府發布警報,通知市民挖防空洞。警報一出,逃難者劇增,車站人滿為患,碼頭人滿為患;火車站買不到票,人們日夜排隊;下關碼頭船票售罄,統艙和官艙都擠滿了人。在南京工作的農民集體返鄉,連保姆都爭先恐後出逃,月薪開到一百塊大洋都留不住人,為南京的闊太太們造成了前所未有的大恐慌─衣服得自己洗,飯菜得自己做,孩子得自己看,連逃難的行李都要自己收拾。僅僅一個月過去,南京市區原有的三百萬人口(截至一九三七年為止,南京人口已從一九三五年的百萬人驟增到三百萬人)呼啦一下子逃出去一半。在這種情況下,房價和房租肯定下滑吧?不,房價下滑了,甚至根本沒有人買,房租卻比政府發布警報前漲得還高。

原因有二:一、剛開始逃難的時候,土生土長的南京人不想跑太遠,逃來逃去都是在本市打轉。下關的市民以為近江地帶會先受到軍艦攻擊,往城裡逃;城裡的市民認為城裡人太多,容易成為轟炸目標,往下關逃;城北的市民覺得城北政府機關多,被炸的可能性大,往城南逃;城南的市民認為城北地勢空曠,逃起來方便,往城北逃。雖然都局限在南京,畢竟不可能帶著房子跑,還是得租屋,於是家家都去租房子,房租自然上升。

二、南京人往外逃的時候,最先遭到日軍屠殺的上海人以為南京不會有屠殺,竟然一批批逃進南京,這一出一進,南京人口非但沒變少,短時期內還增加了,可是房子沒有變多呀,供不應求,房租當然繼續上升。

津房價一度勝北京

從國民政府遷都南京起,南京的房價和房租就開始迅速攀升,房地產市場很快火爆起來,一直到南京大屠殺前夕,房價曲線始終呈現上升態勢,好像會永遠就這麼漲下去似的。然而,這世上決不會有永遠上升的房價,當上海和無錫遭受日軍轟炸時,南京的房價出現了掉頭下滑的苗頭;當國民政府發出警報,大批市民往外出逃時,南京房價就開始翻跟斗往下掉了;到了一九三七年十二月,日軍肆虐南京,房子無人問津,曾經火爆的房市轟然倒塌。

由此可見,房地產市場看似堅挺,實則脆弱,一炮轟過去,它就碎得滿地都是。甚至大炮還沒有轟過去,僅僅因為聽到了遠遠傳來的炮聲,它也會碎得滿地撿不完。天津房市就是典型例證。

天津的房價一度超過北京。魯迅在北京,三千五百塊大洋就能買一座大型四合院,可是在同時代的天津卻不行,同樣大小的房子,在天津至少得賣到上萬塊大洋,是北京房價的好幾倍。

原因在於天津是個工商業城市,也是個租界城市,早在辛亥革命的時候,滿清顯貴怕革命軍抄家,紛紛把財產往天津的日租界、英租界或者法租界轉移,後來北洋政府時期,軍閥互相掐架,掐敗的一方也流行跑到天津做寓公。無論滿清顯貴還是下野軍閥,都為天津房市帶來了相當可觀的居住需求,使天津的房價和房租雙雙快速上漲。

到了一九二五年,末代皇帝溥儀被「誓要把帝制剷除乾淨」的「基督將軍」馮玉祥當成釘子戶趕出紫禁城,前往天津日租界租房時,天津的居住成本基本上已經來到巔峰─溥儀租住的「張園」(清末軍官張彪的私宅)每月房租高達二百塊大洋。那時候大洋在天津非常值錢,不逢災年,一塊大洋能買二十公斤米,一個成年人每天早上吃燒餅油條,一個月下來也吃不了兩塊大洋,按購買力折合成新台幣的話,二百塊大洋在天津至少相當於十萬元,而且這還是「人情價」,房東視溥儀為「舊主」,不好意思按行情收租,已經給了折扣。

房租高昂,蓋屋取租有暴利可圖,從事房地產開發的人自然愈來愈多。據時人調查,當時天津缺少專業的房地產開發公司,倒是各大銀行紛紛兼營房地產,軍閥和富商也參與其中。難怪有人編了〈竹枝詞〉來描述天津房地產市場的火爆情形:「租界街基價倍騰,房金移轉即加增。更多闊佬營三窟,土木工程日日興。」

然而,這種大好形勢並沒有持續太久。一九二七年元月,隨著國民革命軍北伐力量的壯大,國人分別占領漢口租界和九江租界,天津租界的人心也恐慌了起來,在此避居的前清遺老和失意軍閥唯恐北伐軍打到天津,趕緊拋售產業,前往上海租界避風頭,於是天津房價突然下降,前期開發的商鋪和住宅無人過問,房市瞬間崩盤。

我們還可以拿上海的房價為例,進一步驗證房市是否真屬於唯心論。

就整個民國初年而言,上海的房價幾乎一直排在所有大城市的前面,因為上海最繁華,租界最大,吸引的外來人口最多,住屋需求最強烈。(待續)


推薦閱讀

發表意見
留言規則
中時電子報對留言系統使用者發布的文字、圖片或檔案保有片面修改或移除的權利。當使用者使用本網站留言服務時,表示已詳細閱讀並完全了解,且同意配合下述規定:
  • 請勿重覆刊登一樣的文章,或大意內容相同、類似的文章
  • 請不要刊登與主題無相關之內容
  • 發言涉及攻擊、侮辱、影射或其他有違社會善良風俗、社會正義、國家安全、政府法令之內容,本網站將會直接移除
  • 請勿以發文、回文等方式,進行商業廣告、騷擾網友等行為,或是為特定網站、blog宣傳,一經發現,將會限制您的發言權限或者封鎖帳號
  • 為避免留言系統變成發洩區和口水版,請勿轉貼新聞性文章、報導或相關連結
  • 請勿提供軟體註冊碼等違反智慧財產權之資訊
  • 禁止發表涉及他人隱私、含有個人對公眾人物之私評,且未經證實、未註明消息來源的網路八卦、不實謠言等
  • 請確認發表或回覆的內容(圖片)未侵害到他人的著作權、商標、專利等權利;若因發表或回覆內容而產生的版權法律責任將由使用者自行承擔,不代表中時電子報的立場,請遵守相關法律規範
違反上述規定者,中時電子報有權刪除留言,或者直接封鎖帳號!請使用者在發言前,務必先閱讀留言板規則,謝謝配合。