林旺根》都更獨厚個別地主 公平嗎

都市更新歷經文林苑事件及大法官709號解釋後,爭議涉訟案件日益增多,公務員動輒得咎、疲於奔命,處事態度變成拘謹保守,都更審議程序更加冗長,讓許多不動產業者視都更為畏途。9月14日蔡英文總統指示透過「加強整合民眾參與意願」、「提升財務可行性」、「強化專案經營管理」等三面向加以解決。隨後內政部火速研提「加速老舊建物更新重建策略」,讓沉寂已久的都更變成熱門議題。

報載行政機關擬制定「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」,針對「老舊住宅」或「危險建物」提供具體的獎勵,包括:1.建蔽率放寬10%;2.獎勵容積達法定容積1.3倍(或基地原建築容積1.15倍);甚至在條例施行後3年內提出,還可額外得到10%容積獎勵(等於1.4倍);3.房屋稅減半徵收期間延長至第一次移轉前(俗稱終生減半);4.透過金融機構辦理重建工程的必要資金貸款保證。

上述優惠的前提,必須是經全體土地及舊建物所有人的同意,才能夠申請適用。試問,如此另闢蹊徑,快速通關,到底對誰有利?

簡單講,對產權單純的囤房族、大地主的一宗基地,最容易快速達標。反觀,一般傳統公寓,受限於戶數眾多、產權複雜、意見紛歧,當然無法快速整合達到一致同意。因此可以想見,單棟重建後,周邊老舊危險建築仍然存在,環境窳陋依舊,可見制定專法獨厚個別地主,卻排擠整體更新的推動,顯然不利都市長遠發展,誠屬不經濟的立法。

而且,適用專法的都更案可避開《都市更新條例》規定,逕依《建築法》請領執照,反觀具有公益性、必要性的一般都市更新案,卻須經冗長的審議程序,而受限於《都市計畫法》暨其細則規定,容積獎勵不能超過50%,目前台北市、新北市一般案件也只能獲得30%的獎勵而已,兩相對照,顯不公允。

筆者認為,租稅減免不宜有太多的差別待遇,且應由財政部通盤檢討。而老舊或危險建物的問題不僅重建一端,宜參考日本《密集市街地防災整備法》、《老舊建物耐震補強促進法》及《大樓重建促進法》等法制,建構一套完整的居家安全體系,至於容積並非不可獎勵,但應有所衡量,以達一定規模可以採「綜合設計」提供較多的開放空間,始給予容積獎勵。

此外,地方政府普遍忌諱對於少數不同意戶的公權力介入,這才是讓民眾視都更為畏途的重要原因。建議內政部應要求地方政府強化並落實都市更新事業計畫的公益性與必要性之審查;建立嚴謹化、客觀而專業的協調、調處或仲裁機制等配套措施,並恪守正當法律程序,同時政府也應宣示執法的決心。

(作者為德霖技術學院不動產經營系兼任副教授)


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