游智彬》韓國瑜成敗 都更金融是關鍵

內政部2014年底普查全國的老舊房屋統計,以屋齡50年以上的「最高危險群」來分析,高雄市有5萬處,耐震強度堪慮,是發生震災崩塌的高危險群。韓國瑜以「又窮又老」召喚高雄選民,以打造「全台首富」的願景贏得市長寶座,如何解決房屋老危問題是迫不及待的有感施政要項。「捲起袖子拚經濟」,儘快翻轉高雄,達到韓國瑜的政見願景,高雄人口500萬,都市更新是關鍵。

提升居住品質

高雄市政府擁有高雄銀行的43﹪股權,具有主導權,如何善用高雄銀行的金融威力,助力高雄都市更新,翻轉高雄人的居住品質,同時活絡經濟,吸引更多的人口進入高雄打拚。讓高雄人口500萬,不僅僅是口號,而是現在進行式。

房地產在不同的發展階段、不同的國家都扮演著重要的角色,房地產市場的發展本身也是財富增長的結果,促進了經濟增長和居民的購買力增強,毫無疑問對經濟增長起重要作用。

從大陸來看,房地產對經濟社會的貢獻主要表現在兩個方面:第一,成為帶動作用十分顯著的重要產業。房地產投資快速增長,帶動上游基建、下游建材等產業鏈的發展;第二,顯著改善居民條件,居住品質實現大幅提升,借由人口集中向上發展,健全基礎設施與生活機能配套,從而建立更加友善便利的宜居環境。以美國為例,房地產行業是美國經濟的支柱,2017年,美國房地產行業創造經濟增加值2.6兆美元,占GDP的13.4﹪。其中住房買賣創造2.4兆美元,租賃方面創造2000億美元。與此同時,整個房地產業以及建築、物業管理等相關上下游產業占GDP的20.2﹪,對美國經濟影響巨大。總體來看,房地產對經濟的貢獻將從增量的土地開發、投資,轉變到基於存量的資產管理、租賃、城市更新等,在不同的階段對經濟將發揮著不同但依舊重要的作用。

以台北市某都更案為例,原地上建築物33戶,屋齡均已超過30年,屋況老舊腐朽,舊屋更新重建後,房屋價值從都更前每坪市價約70萬元升值為100萬元,為原地主創造資產增值效果。台灣企銀不僅積極參與並舉辦都更融資信託說明會,與地主面對面溝通,面臨借款人信用資力不一、部分年紀已高、收入來源不穩定、互不連帶保證等挑戰,台灣企銀跳脫傳統授信思維,最終以全額貸款方式,協助地主取得資金獲得重建,並於2017年7月順利完建交屋。

創造三方共贏

金融機構參與都更建設,「不只是做生意,同時做公益」,幫助地主完成心願,創造地主、建商及銀行三方共贏。台灣企銀從項目籌備期開始提供「籌資信託」,後續依需求提供「都更融資」、「建融及營建資金信託」、「不動產管理運用信託」及完工後建物「不動產證券化」等一條龍的金融服務,協助投資者落實符合社會需求「都更結合養老、扶幼」等複合都更目標,創新都更模式營造宜居的理想家園。

都市更新是一個複雜的「信任」工程,由高雄市政府協同高雄銀行出面,借鑒台灣企銀的成功經驗,透過「融資+信託+不動產證券化」及「都更+銀髮+婦幼」等創新都更機制,結合建築經理公司專業管理及續建等機制,建立以銀行發揮主動積極功能的都更生態圈。

邁向高雄人口500萬,借力都更金融,建立一個更宜居更嶄新的城市,提高高雄市民的居住品質,助力居民的財富增值。高雄借力都更金融扮演南台灣經濟火車頭,重新站上經濟首都的高度。

(作者為廈門大學金融學博士生)


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